初生之犢不懼虎

記者李育道／台北報導

▲台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，明年上半年，房市景氣將從黃紅燈轉為綠燈，市場從熱絡回歸穩定軟著陸。（圖／記者李育道攝影）

中央銀行上月19日祭出第七波信用管制，引發房市「金龍海嘯」，台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心合作，發佈最新「台灣房屋市場景氣燈號」暨房市景氣預測，第七波信用管制實施後的2024年Q4，景氣指標分數為50.05，較上季減少1.88分；明年Q1則略反彈至51.86分，但Q2隨即下修至45.10分，意味明年上半年，房市景氣將從黃紅燈轉為綠燈，市場從熱絡回歸穩定軟著陸。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴今（8）在「台灣房屋市場景氣燈號暨」記者會中形容，目前市場就像棒球，「短期投機客三振出局，新青安保送上壘，換屋族牽制當中，能打出全壘打就是資金豐厚的現金族」。周鶴鳴表示，Q3季末的第七波信用管制及升準效應，將會在Q4陸續浮現，目前滿球數對決，雙方拚和局，預估Q4的整體房市將「量縮軟著陸」；推估全年的買賣移轉棟數，也將從「爆量大增」變成「持平微增」。除了打炒房發威外，市場好壞，還須看當下經濟發展的趨勢及市場資金水位高低。

周鶴鳴說，今年Q4電價調漲，加深後續的通膨預期心理，加上明年初的軍公教加薪、科技業年終獎金進帳，短期購屋意願略有上揚，且新青安高峰期已過，貸款水位可望漸趨正常化，因此明年Q1的景氣稍微彈升；不過短期效應過後，仍有國際經濟降溫的變數，明年Q2依然會回歸量縮趨勢，因此2025年上半年仍是景氣退燒的格局，但指標尚可維持在象徵穩定的綠燈範疇。

周鶴鳴表示，在混沌不明的氣氛下，國內房市將浮現五大趨勢。第一，「新興區盤整」：供給量大、投資客較多的新興開發區，進入價格盤整，政策利空早期出售的案件，少數讓利出場。第二，「稀有區價穩」：供給需求決定價格，精華地段少量釋出的指標社區，甚至低總價三房產品，市場稀有釋出，支撐力道仍強，價格持續走高。

第三，「新青安淡化」政策上路一年多來，已消化不少首購需求，加上行庫緊縮銀彈，鑑價上趨於保守，首購族不易貸好貸滿，因此從7月開始，新青安的申辦戶數，與5月時的高峰期相比已明顯下滑，後續對市場的邊際效應也將逐步淡化。第四，「工商農穩健」：工業地產、商用不動產並非打炒房範疇，尤其企業基於長期發展，購地、建廠都經過中長期審慎規劃，不會因一時波動改變發展藍圖；部分高資產族群，也會轉向投資店面、商業辦公室，作為長期置產、收租的資產選項。另外，戰後嬰兒潮世代的退休剛性需求，也讓稅務成本低的休閒農地、農舍，近期有升溫趨勢。

最後是「現金族崛起」：資金雄厚不須大量申貸的現金購屋族，因不受限貸政策影響，在市場上的競爭力大幅提升，可好整以暇慢慢挑選保值性佳的物件，成為房市的最大贏家。

周鶴鳴指出，對於有剛性需求的客群來說，在盤整向下的初期，通常會有資金需求較高的族群拋售，這時有機會撿到便宜；但到了後期，市場沉澱完畢，剩下的屋主多半為可賣可不賣，價格就不會太便宜；對於非常稀有釋出的產品，「買到」比「買貴」重要，只要是長期持有，在能力範圍內，危機都會伴隨商機，因此想找到性價比高的好產品，必須多看、多比較、多出價，藉由多方嘗試，爭取屋主的正面回應。

▲第七波信用管制實施後的2024年Q4，景氣指標分數為50.05，較上季減少1.88分。（圖／台灣房屋）